白：城市综合体，顾名思义是多种功能集中于一体的城市空间载体，随着城市化进程的加速推进和城市经济的迅速发展，城市活动日趋复杂，传统分散、独立的的建筑形态和街道式线性空间布局的城市空间已不能满足现代城市快节奏的生活方式。一种大型、多功能复合、交通便捷、环境独特的城市空间形态便应运而生，这就是城市综合体。

城市综合体是城市发展到一定阶段的必然产物，它是在城市化、工业化进程发展到一定阶段以及我国目前全力拉动内需的经济背景下，逐渐兴起的集购物、办公、酒店、娱乐、休闲、餐饮、文化、会议、展览等业态为一体的，以满足市民复合式消费的，“一站式”的商业开发营运模，。城市综合体不只是单个的复合型商业项目，而是城市运营、城市形象提升和推动区域经济发展的一个强大的引擎，城市综合体开发经营对于一个城市的发展有着巨大的带动作用。

    楼市：对于这个概念的理解，有城市功能之说，也有建筑空间之说，您对这种说法怎么看？

    白：建筑综合体是将多种业态用建筑空间形态表现出来的复合功能的单体建筑或建筑群，其体量相对较小，功能相对单一。城市综合体是在一个相对完整的城市区域通过对土地功能的合理混合利用，集约地组织运行城市功能，运用城市设计的手法将城市功能与城市建设合理结合在一起，通过相互联系、彼此激发而建立一种相互依存、相互助益的能动关系，使其产生“整体大于部分之和”的功效职能集聚效应，从而形成了主导功能、多功能、集约化、高效率城市功能空间。这些功能包括商务功能、居家或客居功能、购物功能、餐饮功能、休闲娱乐功能、会议会展功能、文体体育功能等等，每个部分都是一个城市要素和城市功能的缩影。

    楼市：要开发建设好城市综合体项目关键要做好哪些方面？

    白：起码要做好四个方面的工作。
    第一是做好形态  优秀的功能合理的城市综合体是城市经济文明和建筑文明的象征，也是城市形象的“名片”，他在城市所树立的方向性、地标性，使其成为聚集在这里的投资者、经营者、消费者拥有了一笔增值巨大的无形资产，并对城市发展起到强有力的辐射作用，带动周边土地增值，有利于城市的现代化与国际化进程。
    第二是做好业态  由于多种功能聚合一体，整个城市综合如何规划设计，不同业态的比例如何科学合理分配才能实现优势互补，如何实现规划业态的成功招商经营突破，是综合体能否成功开发经营的关键环节。
    第三是做好动态  人流的组织、交通的组织、空间关系的组合是关键中的关键，不同业态之间要做到相互不干扰，使城市综合体真正发挥业态丰富、动线流畅、结构紧凑、综合性复合性高的功能。
    第四是做好生态  城市综合体在考虑功能因素外，更要注重以人为本，注重可持续和生态原则，以创造适合于新型的生活形态、办公形态、商业形态、休闲娱乐形态的，花园式的购物、办公、休闲场所。

自贡城市综合体契机　

    白：自贡做为川南的地理几何中心，做好城市综合的开发建设，对自贡早日成为川南商贸中心城市具有非常重要的作用。要将南湖城市综合体开发建设为自贡城市城市升级、商业升级、消费升级的重大项目，充分体现其在商业上、城市形象的城市竞争力，就必须在开发建设的速度上、业态的差异性、自贡的特色性、适度的超前性上下足功夫，在项目整体开发过程中系统进行市场调研、合理地设计能分区、将项目做精做细，并创新营销手段，才能使项目具有生命力和强大的竞争力。

    楼市：对于二、三线城市，你觉得什么是衡量一个城市综合体是否成立的基本条件？

    白：我觉得其实每一个城市都可以建立城市综合体，只是规模的大小不同而已。根据不同的客户群体来决定，像一些小的县城，规模肯定比大城市要小得多。当然，我们更多根据城市的规模、GDP的高低、居民消费的能力、片区的交通关系以及城市的特质来看城市综合体的规模和特色。

    楼市：在“造城者”的眼中，自贡的城市综合体有什么样的特点？

    白：自贡的综合体与大城市的综合体有不同市场定位和客户定位，如果仅将客户群锁定为自贡，那规模一般15平方米左右就足够了。而我们确定的综合体定位是“立足自贡、辐射川南、联动成渝”的目标市场定位，所以除了一般的购物办公功能外，需要更多的休闲娱乐等特色化、差异化的业态来拉长消费半径和客户的消费滞留时间，以此来实现我们的项目定位目标，在开发经营中通过有节奏的开发经营步骤，循序渐地提高经营规模和档次。

    楼市：现在越来越多的城市在倾力打造“城市综合体”，但在自贡，城市综合体还是一个新兴事物，在您看来，城市综合体会给我们自贡带来什么？

    白：它是对城市形象的一个提升，是自贡城市商业形态发展的主要方向，更是商业形态重大变革，它营造了一个引领城市商业趋向乃至城市品质生活的生活方式中心。他将提升城市形象，他将使自贡的商业迈上新的台阶，他将给市民带来全新的生活和消费体验，他将大力推进自贡大城市发展进程。

迎来遍地开花的时代

    楼市：地段是商业地产开发中最重要的因素，你们选择在南湖这个区域做城市综合体更具备哪些优势？

    白：做地产项目，尤其是做城市综合体这样的大型综合性项目，首先需要看城市发展规划方向和市场发展趋势以及国家的政策引导趋势。除中国的城市进程、拉动内需的政策导向外，从城市规划来说南湖是自贡新城中的新城，是城市向南向东发展的主要方向，这区域不管是整体规划也好，绿化生态环境和交通便利程度也好，都非常适合做这种中高档消费的一种商业地产项目。

    楼市：城市综合体在某一个城市里，如果做的好会成为城市的标杆和发动机，如果做的不好也会带来很糟糕的负面影响。如今很多城市的城市综合体“同质化”比较明显，你觉得华商置业在这方面将怎么避免这些问题的出现？

    白：这是公司一直强调的问题，也是我一直给团队的伙伴们反复提及的焦点问题。我们首先要去预测这个城市的发展趋势，你预测的越靠谱，你的投资风险就越小；第二个就是差异化的东西，你需要把你的特色展现出来，不管是建筑设计、招商、经营管理还是服务特色，你都要将差异化做足，尽可能的做到领先和创新，在差异化下，你再去创新。从商业项目的定位、商业资源的整合、招商以及建成后的运营等各方面进行全方位的思考、创新和组织实施，才能避免项目开发经营的“同质化”，才能以“速度、差异、创新”立足市场。
                                                                                                         （本文摘自《盐都楼市》）