袁林

白新民

白林

    随着成渝经济区发展战略的实施，纵观省内二级城市，绵阳万达广场已经开工建设；自贡，80万平方米“南湖城市综合体”计划年底动工；德阳CBD“希望城”大体量城市综合体动工及千亩“保利国际城”开建……众多融入规划的城市，已开始迎来新一轮的发展热潮。

    商业地产热为何开始向二级城市传导？几十万乃至近百万平米级综合体将给区域中心级的二级城市带来什么？如何理解地产大佬在二级城市布局城市综合体的“投资冲动”？二级城市人口和消费能力能否承受百万平米级城市综合体之重？上周，本报《商业地产热传导，百万平米级综合体奔袭二级城市》报道推出后，引发业界高度关注，为此，本报“楼市会客厅”特邀请了部分在川内二级城市开发“巨型”城市综合体的房企负责人及业内资深人士对这一现象进行深度解读。

    内需刺激百万级综合体布局二级城市

    华西都市报：超大级别的商业或综合体项目，为何今年开始向二级城市进发？

    袁林：原因是多方面的：首先，二级城市的人口总量、经济总量已经达到了相当的规模，并且对城市商业和现代服务业形成了较大的需求。第二，区域经济的协作与融合已经是长期和持续的过程，这直接促进了二级城市对商业和服务业品质的要求也迅速提升。第三，抢先一步进入二级城市也是着眼于企业发展战略和市场布局的有效举措。

    白新民：我认为这是中国城市化进程发展到一定阶段，城市化率不断增长所产生的需求的体现。同时，在国内商业经济这方面，之前更侧重的是外资、外贸、外企方面，但今后商业要进一步的发展，势必将强化内需的拉动，这也使一些大型商业项目在二线城市有了全面布局的态势。

    白林：从某种意义上说，进行类似项目运作，是“早起的鸟儿有虫吃”，手快有，手慢无。

    城市商业是财富使用与创造的过程

    华西都市报：项目的开拓与限购后地方政府“偏好”商业地产，房地产企业由住宅转商是否有关？

    袁林：不能说完全没有关系，但是我认为关系很弱。即使没有今年以来的住宅限购政策，以综合体为代表的城市商业的快速发展和大范围布局也是一种必然，这种现象更多的是社会经济发展到一定水平、民间财富积累到一定程度之后自然而然产生的经济现象。从本质来说，城市商业活动既是财富使用的过程也是财富创造的过程。

    白新民：之前众多二线城市中分散的、零散的商业已难以满足人们日益提高的消费需求，城市的升级、商业的升级、消费的升级也使二线城市有了对这种整合多种商业业态、一站式、体验式大型综合性商业综合体的需求。为此，大型商业以及综合体项目的出现是一种必然发展趋势。

    白林：在当前调控政策下，住宅市场受到了较大的限制，而商业却呈现出爆发式增长的态势，因此，不管是企业出于分散风险还是寻求新的利润点的角度出发，在其它人口密度大，消费基础好的二级城市，开发类似的大型综合体将成为一种必然的选择。

    大举进入二级城市商业土壤已经肥沃？

    华西都市报：大型城市综合体在二级城市选择上有怎样的规律？相对其他地区，四川二级城市有什么发展利好？

    白新民：其实每一个城市都能做相应的综合体项目，即便是二线城市，都可以根据其城市和区域定位，推出适合自身和服务区域的大型商业或者综合体项目，比如我们开发的南湖城市综合体，就是立足自贡，辐射整个川南的2000多万消费人群。

    袁林：城市商业的生存土壤是城市人群及其购买能力，因此在城市选择方面自然看重这两点，经济繁荣、人口众多的城市必然是首选方向。从四川的特点来看，人口庞大是一项重要的优势。另一方面，西部经济的发展空间和前景将成为拉动中国经济持续向好的重要力量。万达十分看重在四川的发展和布局。

    白林：城市综合体，尤其是超大规模综合体的开发，非大力者不能扛其鼎。不仅是总体规划、产品设计，还有更重要的后期运营，这对开发商的经验、品牌、资源等等都提出了很高的要求。当前的情形是，各大企业很默契的分别选点，还没有出现直面PK的情况。

    梯级开发避免商业体量超前透支消费

    华西都市报：从消费的角度讲，一些几十万人口的城市是否具有这种超大项目的承载能力？比如，自贡目前的人口仅70万，而其南湖综合体项目规划面积就达到80万平方米？

    白新民：尽管二线城市的人口规模在目前看来大都难以和一线城市相比，但这并不是就说大型的商业或者说综合体项目就是浪费或者说太超前。比如我们开发这个南湖城市综合体项目，就是站在川南地理几何中心，做一个商务中心，虽然今后他有80万平米的体量，但除掉住宅、地下空间、停车场等等，真正的商业体量只有39万平米，同时还有一个梯级开发的过程，整个项目的开发预计要5年左右的时间。在规划时，有一个适度超前，但一定是根据市场需求而逐步形成的，同时还要有自己的特色和独有的开发理念与特点。比如自贡的流动人口比较少，我们南湖城市综合体项目还将融入旅游地产的概念，吸引除自贡之外，川南更多的消费者前来，从而扩大这个项目的消费人群半径，增强它的辐射能力。

    袁林：大型商业建筑多采用综合体的形式，往往是居住、商务、消费、娱乐甚至高级酒店等众多的建筑形态融合在一起，一个项目就可以为整个城市的各种经济活动提供支持，从这个角度讲一个中型城市是可以支撑这类项目的。但是从总量来看是需要进行精准判断和理性控制的，一定要避免超量供应。

    白林：一个二级城市可能出现2个或若干个超大规模综合体的时候，不管是相关部门还是开发企业，都应该慎重决策，毕竟城市消费能力不可能无限提升，即使今天的成都，成功的商业综合体也很少，而且从今年以来，很多在售的商铺价格已经严重透支了未来的成长空间，所以国家银监会已经明确提出要对商业地产进行调控，限制商业地产期房贷款，而且上海已经执行。